HEAVY METAL Investidor: Por que investir em Fundos Imobiliários: como comprar imóveis, outros fundos imobiliários e renda fixa, num só ativo.

domingo, 28 de julho de 2019

Por que investir em Fundos Imobiliários: como comprar imóveis, outros fundos imobiliários e renda fixa, num só ativo.

 Minha história com Fundos Imobiliários (FII) começou em meados de 2007. Num blog de investimentos, tinha um cara que já falava em comprar EURO11, fundo negociado desde 2003 e na época que o conheci pagava mais de 1,3% ao mês em proventos. Segue a tabela dos seus  proventos de 2005 a 2009:

 Minha inexperiência e cegueira não me deixaram, na época, enxergar o quanto mais de 1% ao mês de taxa de retorno líquido, em um investimento, era algo espetacular. Eu acreditava que bater o mercado era fácil, que 2% ao mês, todos os meses, seria moleza -  e tem maluco que acredita em promessas de rendimentos de 10 a 15%, todos os meses...

 A partir de 2009, comecei a comprar FII e desde então, não parei mais. Alguns fundos já entraram, saíram e voltaram; outros ficaram. Fiz um post em 11/06/2012, explicando o porquê de investir em FII (Fundos de Investimentos Imobiliários (FII): Motivos para investir). Parte do texto: 

 "Os recursos de um FII podem ser aplicados no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, na construção de imóveis, na aquisição de imóveis prontos, no investimento em projetos que viabilizem o acesso à habitação e serviços, para posterior alienação, locação ou arrendamento; ou ainda em outros investimentos de lastro imobiliário, como CRI’s, LH’s , LCI’s e cotas de outros Fundos Imobiliários. O FII pode participar do setor imobiliário através da aquisição de diferentes ativos, incluindo direitos reais sobre bens imóveis, certos valores mobiliários relacionados com as atividades permitidas aos FIIs, CEPACs, letras hipotecarias e letras de créditos imobiliário, nos termos estabelecidos pela CVM.

 Assim, o FII é um veículo de investimento no setor de imóveis com o objetivo de conseguir retorno pela exploração de locação, arrendamento, venda e demais atividades do setor imobiliário. A indústria de FII atualmente apresenta majoritariamente fundos de renda em que o investimento se resume a comprar um imóvel para receber a renda do aluguel e se aproveitar da valorização". 


 Em Dezembro de 2013, eu e minha esposa decidimos trocar de apartamento e liquidei todos os meus FII (se não me engano) para ter dinheiro disponível para a compra do novo. E eis que em 07 de Fevereiro de 2014, o IFIX despencou e foi no oco! Os gráficos abaixo mostram o IFIX em três momentos: no seu lançamento em 2012, na queda forte em Fevereiro de 2014 e o gráfico atual, de 26/07/2019: 




 Que alta magnífica do IFIX! - e que sorte dei em vender os meus FII antes da queda, em 2014, pura sorte e nada além disso. Em Agosto de 2014 (depois de 7 meses sem postar no blog), tinha novamente FII na CHM, no valor total de 169.386,04 reais. Fui devagarinho comprando FII novamente, surfando na alta até a presente data. Valor atual em FII já passa de 1.650.000,00 reais e pelo visto, devagar chegarei nos 2 milhões. 

 Como postei acima, FII te permitem investir de uma só vez em Renda Fixa de todos os tipos, imóveis de várias maneiras (desde empreendimentos na fundação, compra de terrenos ou prédios prontos, ou até mesmo projetos habitacionais) e em outros FII (fundos de fundos). 

 Um FII pode ser só de recebíveis, de imóveis, fundo de fundos ou pode ser misto e ter em sua constituição: RF + FII + imóveis, ou RF + FII, ou RF + imóveis. Isso é espetacular! Com as gestões ativas agora então, muito valor tem sido agregado  aos proventos de alguns fundos, pois o lucro oriundo do swing trade feito com a compra e venda de outros FII por eles negociados, está sendo distribuído como proventos aos seus cotistas. HFOF11, TFOF11 e FOFT11 tem mostrado competência neste quesito. 

 No ano de 2018, recebi um valor total de 95.348,00 reais só de proventos dos FII. Torço para bater os 110.000,00 este ano ainda, mas torcida não ganha jogo (rsssss). Os Fundos Imobiliários são conhecidos como REITs nos Estados Unidos (Real Estate Investment Trusts), e tem um longo histórico de excelentes resultados, batendo o mercado de ações global desde 1960, em mais de 1% ao ano. Um estudo feito por pesquisadores holandeses publicado em Janeiro de 2019 (link do artigo: Historical Returns of the Market Portfolio) mostrou isso:



 Descobri este estudo no site "MarketWatch", num artigo com a data do dia 03/11/2018 (Spoiler alert: REITS have outperformed stocks for the past 50 years), onde o autor sugere que os investidores aumentem seus aportes em REITs, via ETF de REITs, para ter um aporte global, visto que o estudo foi também sobre o mercado global. 



 Ainda trás uma ótima informação: "Fundos Imobiliários  (REITs) batem as ações durante as recessões e as expansões econômicas, também durante períodos de alta e de queda da inflação, descobriram os pesquisadores".



 Trazendo para nossa realidade, nosso mercado de Fundos Imobiliários, encontramos algo ainda melhor. O IFIX supera todos os índices de ações, inclusive o Ibovespa desde sua criação em 2011. No gráfico abaixo, a linha em azul (IFIX) apresenta um desempenho bem superior a linha vermelha (IBOV) e também supera a linha preta (CDI).



 Somada ainda a vantagem de pagar dividendos isentos de Imposto de Renda praticamente todos os meses, os FII são realmente um excelente instrumento para criar juros compostos e riqueza. Lembrando ainda a correlação negativa dos juros com o IFIX, onde os juros em baixa colocam o IFIX em alta, temos um cenário aparentemente promissor por um bom tempo no Brasil, para quem escolheu ter este ativo como parte de sua carteira. 

 FII são renda variável (nunca se esqueçam disso!), mas com volatilidade hoje 3x menor que as ações (exceto, claro, nos que são mono-inquilinos e surgem problemas de vacância), são negociados como ações, mas tem um ativo ou ativos reais como garantia. Invisto neles como sendo minha parcela de imóveis do meu portfólio e também de renda fixa (e são!). Meses atrás, vi a tabela de CRIs de um FII que tinha taxas excelentes, as quais não temos acesso, como pessoa física, no mercado que podemos participar. Coisas como 10% + IPCA, onde conseguiremos isso? Resposta: comprando fundos imobiliários de recebíveis. 

 Em certas quedas, consegui comprar uma "nota de 100 por 80 reais", simples assim. O Valor Patrimonial neste mercado é muito importante, atentem para isso. Pelo que li hoje, enquanto estudei e preparei este post, estou no caminho certo e ciente que retornos passados não são garantia futura, mas já mostram um bom rumo até aqui.

 Aumentar a minha renda passiva, escolher a dedo os aportes no momento atual e deixar a minha bola de neve rolar morro abaixo, cada vez maior. Estudem, escolham, invistam diversificado e assumam os riscos que sabem que podem suportar, que não vão te expulsar do mercado. Bom domingo a todos!



30 comentários:

  1. Excelente post! Também sou um entusiasta de FIIs!!

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    1. FII tem que fazer parte de uma carteia de ativos. O histórico que postei acima não é coisa de achismo, é estudo técnico sério sobre o mercado mundial. Bem vindo!

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  2. Olá Heavy Metal,

    Gosto muito do seu blog. Também gosto dos FIIs e invisto neles já faz um tempo, mas me preocupo com a perspectiva de tributação dos dividendos. Isso não derrubaria o preço das cotas? Não é algo que devemos considerar nesse momento e tentar reduzir posição para evitar uma queda grande?

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    1. Bom dia! Isso já foi colocado em pauta e não andou, temos muitas reformas a serem feitas. Óbvio, um eventual anúncio sobre isso já basta para dar volatilidade ao mercado de FII, com quedas nos valores dos ativos. Seria ruim? Bom, depende do ponto de vista: se forem tributar em 15% e cair 30%, é compra!
      Leia este artigo: https://fiis.com.br/exclusivo-tributacao-dos-dividendos-e-anunciada-pelo-ministro-da-economia/
      Por isso, mesmo remunerando quase nada atualmente, precisamos ter algo em RF, de 25% a 50%. Oportunidades surgirão, o mercado sempre exagera nas reações a notícias negativas, abrindo espaço para compra de pechinchas.
      Liquidar tudo antes e esperar ver no que vai dar, também é uma estratégia, mas não temos como acertar o timing sempre e girar carteira tem custos altos também.

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  3. De antemão, parabéns pelo site e seus relatos. Também sou investidor das antigas, inclusive no que tange aos fundos imobiliários. Entretanto liquidei toda a minha posição neste ativo até meados de junho/2019. Sugiro tomar muito cuidado com o atual mercado. Explico:
    (1) o governo já sinalizou o desejo de tributar dividendos, provável haver uma medida sobre isso após a aprovação da reforma da previdência. Fatalmente irá afetar os FIIs.
    (2) como já deve ter observado, o oba-oba instalou-se, além de estarmos no topo do IFIX, o prêmio de risco está no osso. Assim se o cenário (1) se concretizar, podemos esperar pânico nesse mercado devido ao efeito manada, ou, ainda que não, qualquer correção que houver poderá gerar também efeito manada.
    (3) outro ponto, os contratos de aluguel firmados pelos FIIs tem por base outro momento econômico do Brasil, lembro-lhe que vários desses contratos vencem nos próximos anos e observa-se que as revisionais estão sendo desfavoráveis aos FIIs, portanto diminuindo seu retorno;
    (4) excesso de captação a mercado, via novas emissões, está pulverizando a base de FIIs e dificultando a visibilidade do investidor quanto a carteira como um todo, bem como diminui o retorno global dos Fiis, haja vista o exposto no item (3);
    (5) o cenário global de baixo rendimento dos mercados, contenção de custos, e principalmente o hiato do produto no Brasil, que mostra alta capacidade ociosa das industrias irá travar novos investimentos por alguns anos. Saliento, inclusive o alto endividamento da famílias que travam o consumo.

    Enfim, perdoe-me pelo pessimismo. Contudo são pontos relevantíssimos a observar. Há sim pontos positivos, porém, faço análise de risco e pares, e prefiro investir em renda fixa no momento. Aos que dizem que renda fixa não está dando nada, sinto muito mas falta-lhe conhecimento. A título de exemplificação, após zerar minha posição em Fiis montei uma carteira de renda fixa travando a rentabilidade em 0,6454% a.m de rentabilidade líquida até meados de 2022. É só dar uma olhada no retorno anual dos FIIs - praticamente o mesmo rendimento com risco exponencialmente menor.

    Boa Sorte!!

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    1. Boa tarde, Ritcher. Seus argumentos são legítimos, também compartilho de parte deles. Porém, para quem tem carteira montada desde 2014, recebendo hoje 1% ao mês de proventos baseado no preço médio de compra, a melhor coisa é observar.
      Girar carteira geralmente é uma péssima idéia, fora os custos. Prefiro focar os novos aportes em RF (balancear carteira no parte em determinado ativo), e uma queda forte significa também oportunidade de compra. Você não citou o ciclo de corte de juros, algo muito importante.
      A enorme liquidez mundial, com países com juros negativos, hoje é uma realidade. E a procura por um local com juros/rendimentos melhores que os negativos, é outro fato. Basta o Brasil fazer suas devidas reformas e será um porto para este dinheiro.
      Lembrando que invisto para longo prazo, para me aposentar. Nossa conversa que trouxe a ideia de um post, sobre giro de carteira. Obrigado pela “fagulha” que acendeu aqui.
      Em tempo: sua estratégia pode

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    2. a possibilidade de FII´s serem taxados não vai alterar nada.
      No máximo os preços caírão uns 3 dias, voltando ao normal em seguida.
      Ações pagam IR. Renda Fixa, em sua maioria, paga IR.
      FII´s é um produto, hoje, isento, mas é um produto diferente de ações e RF. Eu não compro FII´s por causa de isenção de IR. Compro pelo tipo de produto (pelos motivos expostos pelo dono do blog).
      Para mim, o importante é o fluxo de pagamento mensal, tenha ele desconto de IR, ou não.
      )

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    3. Desculpe, mas dividendos de ações (assim como FIIs) também são isentos. Com a cobrança de IR sobre dividendos, ações e FIIs cairão e não temos como assumir que essa queda seria recuperada em apenas três dias.

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    4. Cara, vai me desculpando, mas seu texto está cheio de "se" tal cenário acontecer, acho errado liquidar tudo com base apenas no "se", o certo é diversificar em RF e RV.
      Conheço pessoas que diversificaram e sobreviveram a esses tipos de oba-oba em 2008 e 2012, hoje essas pessoas estão ótimas com suas carteiras, tbm conheço outras que liquidaram tudo em 2008 e se arrependem muito.

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  4. ritcher,

    me desculpe a sinceridade mas, como você travou "a rentabilidade em 0,6454% a.m de rentabilidade líquida até meados de 2022"?
    Isso é impossível. A não ser q vc só tenha prefixados e já tenta calculado isso. Mas estou certo q vc não tem só prefixados.

    Concordo com os cenários q vc disse quanto aos FIIs, mas sinceramente vc tá falando bobagem.
    Lado ruim todo ativo tem. Ou você acha que a renda fixa está blindada tbm?

    "Estudem, escolham, invistam diversificado e assumam os riscos que sabem que podem suportar, que não vão te expulsar do mercado." O HM resumiu tudo.

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    1. Durante o final do mês de junho e julho montei a carteira em renda fixa com pré-fixado, pós-fixado IPCA e CDI. Para vc ter ideia consegui comprar no mercado secundário pré-fixados de 11,20%, IPCA + 6,84% e 123%CDI, isto na corretora XP. Ocorre que é necessário insistir e perseverar que vc consegue as mesmas taxas que consegui, confesso que no primeiro momento nem acreditei, mas vi pré-fixados de mais de 14% sendo disponibilizados. Agora, sigo também as projeções do boletim Focus que preveem IPCA de 3,82%, Selic deverá cair um pouco creio que no máximo 5,5%, haja vista o juro real baixo já nos patamares atuais. Ante o exposto, consegui, até com certa facilidade os 0,6454% a.m, posto que comprei títulos com vencimento longo e proteção do FGC.

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  5. Sinto contradizer-lhe mas vai alterar sim e muito. O cenário com FIIs taxados seja em 15% ou 20% é muito distinto do atual, primeiro porque o risco desse evento se esvai e o provento recebido pelo investidor passa a ser mais tangível com a realidade. Creio que vc faz referência aos fundamentos dos FIIs aí sim concordo, agora acreditar que após a baque da taxação os valores vão voltar ao que era antes é ilusão. Pense no seguinte se a taxação for de 15% - teremos uma correção nos FIIs que na melhor das hipóteses também será de 15%, isso se não houver pânico, efeito mandada dentre outros, assumindo isso para voltar o valor da cota aos atuais patamares de preços deverá haver uma alta de mais de 15%, o que equivale a dizer que um dado FII tem potencial de valorização aos preços atuais da ordem de 15%. É até possível, mas convenhamos aos preços atuais esperar uma valorização de mais 15% nas cotas é insano, haja vista o risco x retorno dos fiis está fora da curva.

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  7. Mais um indo com a manada. Olha o ifix se isto é hora de comprar. Mas grana é tua azar o teu

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    1. Azar? Explique melhor, caro anon. Azar é estar com câncer.

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  8. Ritcher, você poderia nos dizer qual é este ativo de renda fixa com rentabilidade de 0,6454% a.m. de rentabilidade líquida?

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  9. Pois bem, assumindo a premissa de inflação de 3,80% em 2019 e 4% em 2020 e anos seguintes, vide boletim focus e taxa selic acima de 5,5%, temos:

    (1) pré-fixado (CDB)com vencimento acima de 24 meses (IR 15%) e taxa superior a 9,12% ou (LCA, LCI) com taxa superior a 7,75%;

    (2) pós-fixado IPCA (CDB) com vencimento > 24 meses e taxa > IPCA +5,35%;

    (3) pós-fixado CDI, a melhor taxa que encontrei foi de 124%CDI - portanto não se consegue atingir a rentabilidade considerada. Entretanto, entendo ser necessário ter um pouco deste em carteira afim de balancear em função de indexadores e, ainda, não é garantido que a Selic irá baixar ou até quanto irá baixar até voltar a subir.

    Observação: se você realmente está otimista em relação ao crescimento e desenvolvimento do Brasil entenda que o mercado ainda assim poderá seguir em sentido contrário por fatores externos. O Brasil não é uma ilha e depende de parceiros comerciais. Outro ponto é a real situação em que nos encontramos, sem ideologia política e informações maquiadas. Vejo, com humildade, um total descolamento do que está acontecendo na bolsa com o que se vê no dia-a-dia e não me sinto confortável em investir nesses patamares por uma série de fatores, inclusive que o fluxo de saída de capital estrangeiro tem subido mês a mês em 2019. Por fim, não desconsiderem que apesar de baixo nível de consumo das famílias (desaquecimento da economia) a inflação está se mantendo acima de 3%, assim qualquer respiro poderá voltar a casa dos 4% pressionando a elevação dos juros.

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  10. Bom dia Heavy, descobri seu blog e tenho acompanhado os posts.
    Sou estudante e espero logo fazer parte desse seu time de aprendizagem e compartilhamento de informações.
    Agradeço pelos seus pensamentos, tem me ensinado bastante.

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    1. Poder ensinar é algo que gratifica. Meu blog é uma bagunça, mas gosto dele assim (KKKKK). Tem hora que falo de política (ela que define tudo ao nosso redor, simples assim), de música (tenho que falar mais), maior parte falo sobre investimentos.
      Fico feliz de poder te ajudar, a intenção é educar financeiramente aos que fogem da manada, da velha corria dos ratos.
      E se você começar a poupar cedo, maior será sua "bola de neve" aos 30 ou 40 anos, os juros compostos tem um efeito monstruoso com o passar do tempo.
      Bem vindo!

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  11. Acho muito improvável o governo conseguir tributar dividendos, atualmente as empresas (bem como os imóveis) já pagam os valores refentes ao seu lucro (IR), para tributar o dividendo, seria necessário diminuir a tributação do IR, se não ficaria como bi-tributação, o que é inconstitucional.
    Já há pagamentos de alguns impostos que se insere outro imposto na base, por exemplo para calcular o imposto de importação, insere-se o ICMS na base de cálculo, ou seja, vc paga o II sobre o ICMS, e já está sendo dado ganho de causa para algumas empresas que estão processando isto (visto que é inconstitucional).

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  12. HM, vc é um cara muito inteligente e concordo em tudo o que você escreveu.
    Porém o que vejo é que muitos novatos (torcedores) que entraram nos FIIs 2018 e 2019 estão crentes que isso é renda fixa, que só sobe. kkk
    80-90% dos investidores de FII atualmente entraram nos últimos 2 anos.
    Quando comecei em 2012, achei tudo uma maravilha, até levar um tombo no topo ali de 2012, ver o patrimônio andando de lado 3 anos, as vezes até com prejuízo.
    Alguns dos ativos que comprei na epoca que eram queridinhos (BCFF11), mal recuperou o valor que tinha lá.
    Depois aquela ameaça de taxação em que abri as cotações tavam td 10% negativo, isso só na ameaça.

    Não acredito que a taxação sozinha vai fazer a cota cair, mas o conjunto vai ajudar, a subida dos juros longos ...

    Tenho uma carteira sei lá, 3 x menos que a sua. E entendo perfeitamente essa de girar carteira tem seus custos. Mas eu também assim como o colega que acima escreveu, resolvi diminuir minha exposição e deixar boa parte em CDB de liquidez diária.

    Só fico preocupado com esses montes de torcedores que estão invadindo discussões a respeito de FII, assim como foi em 2012, BTC em 2017 e por ai vai.

    Abraço, gosto muito da maneira que vc escreve, sem muita enrolação.

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    1. Caro Anon, FII são renda variável. Como tal, uma hora desce ladeira: hora da compra com desconto. Se seu FII é bem gerido, paga bons dividendos, aproveite a queda. Fundo ruim, só Deus te salva.
      Obrigado pela visita, seja bem vindo.

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  13. Farmacêutico Investidor29 de julho de 2019 19:23

    Gostaria de manifestar meu apoio sobre a continuidade dos posts sobre investimentos, não só FIIs. Andei estocando fiib, CPTS e VRTA ano retrasado/passado - e estou bem surpreendido. Jamais poderia imaginar essa valorização e a quantidade de novos entrantes na bolsa. Acho que venderei esses ativos ainda em setembro ou outubro e colocarei em algo da renda fixa (esperar nova contração do mercado para voltar).

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  14. Acredito que o diálogo sobre a viabilidade de novos aportes em FIIs ou o giro da carteira no atual momento é saudável, seja pela reflexão individual, seja pelo amadurecimento do investidor. Não há receita de bolo para o sucesso, bem como qualquer caminho pré-definido. Assim, experiência, análise, leitura de mercado, e sorte acabam sendo fatores preponderantes para bons investimentos. Entendo que movimentos bruscos não são recomendáveis, mas por vezes necessários.

    Atualmente, estou seguindo os preceitos de ANTIFRAGILIDADE na montagem da carteira, portanto, por óbvio, a renda fixa é o ativo mais Antifrágil no momento e garante o nível adequado de segurança e rentabilidade. Pelo exposto, na mesma premissa, exposição em bolsa e FIIs estão cada vez menos recomendados e devem ser reduzidos ou senão utilizar instrumentos de defesa da carteira.



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    1. Farmacêutico Investidor30 de julho de 2019 20:20

      Penso em reduzir meus FIIs em 25% e pesquisar ativos de renda fixa com melhor retorno. Vou tentar pescar algo na XP nos meus horarios de almoço rs. Comprei no mercado secundário umas debentures do fundo PETRO, IPCA+3,6, bem distante das taxas obscenas de LCI/LCAs de 3-4 anos atrás...mas é o que tem para hoje

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    2. Nunca vi bobagem maior que essa tal antifragilidade. Vamos logo colocar nossos dinheiros em colchão então. Os caras com medo de surfar a alta da bolsa (QUE POR ÓBVIO UMA HORA TEM FIM), deixam de aproveitar qualquer subida. "Grande estratégia": para não perder, vou deixar de ganhar. ótimo! Mas para isso, coloque logo na poupança então, e pare de girar carteira e perder a paz pra ganhar merreca.

      Falta é bom senso. Por óbvio no topo histórico não é conveniente investir 100% em ações/fiis. Mas daí a "correr para as montanhas e guardar 80% em renda fixa - que está no ossso", sãos outros 500.

      Por que é tão difícil aceitar que basta diversificar em alocar uma % razoável em cada classe de ativos? Qual a dificuldade em aceitar isso? Sinceramente não entendo.

      E, amigo, não foi uma crítica ao seu post. É apenas uma idéia que possuo contrária a essa propagação enganosa de antrifragilidade, como se existisse um seguro universal para os investimentos.

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    3. Farmaceutico Investidor5 de agosto de 2019 19:17

      No meu caso, preferi exercer o lucro agora e embolsar o dinheiro. Meu preço médio no VRTA estava em RS$ 101,00 (agora 152,00), enquanto no caso do FIIB11, em R$ 390,00 (hoje 528,00). Eles juntos eram 23& da minha carteira, então reduzi minha exposição e vou buscar a renda fixa para proteger esse capital, enquanto não surge alguma oportunidade interessante. Obviamente não largarei a renda variavel, mas para mim trata-se de um procedimento de gestão de risco (não conheço muito o conceito de antifragilidade apontado pelo amigo). Não fiz isso em 2018, e bem... lembro-me com clareza do Joesley Day, rsrs

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  15. Muito Bom o post. Aumentei esse mês e vou continuar aumentando minha exposição em fiis para dar um up ai nos proventos e no reinvestimento, fazer o bolo crescer.

    Abraços,

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    1. QVD, parece que ainda teremos mais alta. enquanto a SELIC cair.

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