segunda-feira, 11 de junho de 2012

Fundos de Investimentos Imobiliários (FII): Motivos para investir

 Vou sintetizar aqui meus motivos para investir em Fundos Imobiliários. Comecei a ler sobre o assunto em Outubro de 2009 no site ADVFN, num post pouco frequentado e que abordava o tema FII - os posts sobre "Micos" são os que vivem cheios... uma pena! 

 Passei a pesquisar FII na Internet e descobri o Blog "HC Investimentos", onde existe farto material sobre o assunto e de excelente qualidade. Em seguida, encontrei o site "Fundo Imobiliário", onde também pude comparar a rentabilidade das cotas e dos dividendos dos diferentes FII negociados na BOVESPA (site este que teve um belo up-grade em seu visual e qualidade das informações nos meses recentes). O que vou aqui escrever não tem a intenção de "reinventar a roda", mas apenas citar meu ponto de vista em relação a este tipo de ativo, que combina a liquidez do mercado de ações, a solidez dos imóveis ou letras de crédito ligadas aos mesmos e a tranquilidade dos dividendos mensais. Como todo tipo de investimentos (inclusive a renda fixa tradicional, que neste momento está "linda"...), tem seus riscos. Mas, de que vale a vida sem os riscos???   

1- Ilustração do fluxo do dinheiro nos FII:


          Investidores         <=>            <= FII =>          <=>      Ativos da Base Imobiliária









2- Tributação dos Investidores:

 Os rendimentos e ganhos de capital auferidos, apurados segundo o regime de caixa, quando distribuídos pelo FUNDO aos Cotistas, sujeitam-se à incidência do Imposto de Renda retido na fonte à alíquota de 20% (vinte por cento).

 Cumpre ressaltar que, de acordo com o inciso II, do Parágrafo Único, do Artigo 3º, da Lei nº 11.033, de 21 de dezembro de 2004, ficam isentos do Imposto de Renda retido na fonte e na declaração de ajuste anual das pessoas físicas, os rendimentos distribuídos pelo FUNDO ao Cotista pessoa física titular de Cotas que sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado. Referida isenção será concedida somente nos casos em que o FUNDO possuir, no mínimo, 50 (cinqüenta) cotistas, e não será concedida ao cotista pessoa física titular de cotas que representem 10% (dez por cento) ou mais da totalidade das cotas emitidas pelo FUNDO de Investimento Imobiliário, ou cujas cotas lhe der direito ao recebimento de rendimento superior a 10% (dez por cento) do total de rendimentos auferidos pelo FUNDO de Investimento Imobiliário.

 Havendo alienação de Cotas, a tributação não será na fonte, cabendo aos Cotistas apurarem o ganho de capital e recolherem o respectivo tributo. Nesse caso, a alíquota do Imposto de Renda será de 20% (vinte por cento). Tal tributo incidirá (i) quando da amortização das Cotas; (ii) em caso de alienação de Cotas a terceiros; e (iii) no momento do resgate das Cotas, em decorrência do término do prazo de duração ou da liquidação antecipada do Fundo. Somente haverá incidência de imposto de renda se as Cotas tiverem gerado rendimentos aos Cotistas.

 O Imposto de Renda pago será considerado (i) definitivo no caso de Investidores pessoas físicas, e (ii) antecipação do Imposto de Renda sobre Pessoa Jurídica - IRPJ para os Investidores pessoa jurídica. Ademais, no caso de pessoa jurídica, o ganho será incluído na base de cálculo do Imposto de Renda sobre Pessoa Jurídica – IRPJ e da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL, estando, entretanto, isentos do Programa de Integração Social - PIS e da Contribuição para Financiamento da Seguridade Social – COFINS, nos termos do Decreto nº 5.442, de 09 de maio de 2005.

3-  Visão Geral dos FII:

 Os Fundos de Investimento Imobiliário (”FIIs”) são comunhões de recursos captados junto a investidores e destinados a aplicações no setor imobiliário, nos termos da Lei nº 8.668/93, da Lei nº 9.779/99, da Instrução CVM nº 472/08 e demais regras aplicáveis. Os FIIs se colocam como alternativa de investimento no setor imobiliário, com boa equação de risco e retorno, substituindo a aquisição direta de imóveis, não havendo, portanto, relação direta entre o investidor e o inquilino. Essa ferramenta substitui o investimento complicado em imóveis, que implicam o pagamento de diversas taxas, tributos e trâmite burocrático de cartórios, bem como, permite o investimento em imóvel sem a preocupação de relacionamento com inquilino.

 Ainda, o investidor pessoa física recebe rendimentos sem pagar Imposto de Renda (os rendimentos distribuídos mensalmente aos cotistas Pessoas Físicas que detenham menos de 10% das quotas são isentos de IR, desde que o fundo possua pelo menos 50 cotistas. Pessoas Jurídicas e demais pagam 20% de imposto sobre os rendimentos.) e com a comodidade de investimento da Bolsa de Valores. Os FIIs permitem ao pequeno investidor ingressar em projetos/empreendimentos imobiliários de grande porte e participar do lucro obtido através da exploração comercial de tais ativos (Ex. Shopping Centers, edifícios comerciais etc.), bem como, de eventual ganho de capital ao vender suas cotas com ágio no mercado secundário, com diversificação da carteira.

 Por isso, os FIIs têm atraído investimentos de longo prazo, dado o perfil de maturação de investimento imobiliário, que procuram risco reduzido, se comparado a demais investimentos de renda variável por ter garantia real sobre bem imóvel, e também incentivo fiscal. Os recursos de um FII podem ser aplicados no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, na construção de imóveis, na aquisição de imóveis prontos, no investimento em projetos que viabilizem o acesso à habitação e serviços, para posterior alienação, locação ou arrendamento; ou ainda em outros investimentos de lastro imobiliário, como CRI’s, LH’s , LCI’s e cotas de outros Fundos Imobiliários. O FII pode participar do setor imobiliário através da aquisição de diferentes ativos, incluindo direitos reais sobre bens imóveis, certos valores mobiliários relacionados com as atividades permitidas aos FIIs, CEPACs, letras hipotecarias e letras de créditos imobiliário, nos termos estabelecidos pela CVM.

 Assim, o FII é um veículo de investimento no setor de imóveis com o objetivo de conseguir retorno pela exploração de locação, arrendamento, venda e demais atividades do setor imobiliário. A indústria de FII atualmente apresenta majoritariamente fundos de renda em que o investimento se resume a comprar um imóvel para receber a renda do aluguel e se aproveitar da valorização. 


 Por suas características, os FIIs têm atraído investidores com interesse em investimentos de longo prazo, que buscam mitigar seu risco pela garantia real sobre bens imóveis, visando exposição sobre o mercado imobiliário brasileiro, que é um dos que mais cresce no mundo, para obter investimentos com solidez, segurança e rentabilidade. Os FIIs são fundos fechados, ou seja, não permitem resgate das cotas. O retorno do capital investido se dá através da distribuição de resultados, da venda das cotas ou, quando for o caso, na dissolução do fundo com a venda dos seus ativos e distribuição proporcional do patrimônio aos cotistas.
 
 No Brasil, os FIIs surgiram em junho de 1993 pela Lei 8.668 e foram regulamentados pela CVM em janeiro do ano seguinte, através da Instrução CVM nº 205/94, revogada pela Instrução CVM nº 472/08. Nos Estados Unidos este tipo de investimento já existe há mais de 30 anos. Atualmente, a indústria de FIIs no Brasil é composta por mais de 100 (cem) fundos, totalizando um patrimônio superior a R$ 8 bilhões, de acordo com informações obtidas no site da CVM. 

 Recentemente, foram ofertados novos fundos imobiliários que têm como propósito investir em empreendimentos imobiliários de um determinado segmento, sem que seja definido, na captação, quais são os imóveis a serem adquiridos. Apesar de terem sido criados há mais de 10 anos, o volume de oferta de novos fundos não tem apresentado um ritmo consistente. Mesmo assim, nota-se uma maior importância e popularidade. Em 2010, o volume ofertado foi superior a R$ 3,4 bilhões, recorde histórico. 

 Esse crescimento ocorre em decorrência da popularidade do investimento em imóveis no Brasil. O FII é uma solução bastante interessante para investimento no setor imobiliário, possibilitando a realização de operações com eficiência tributária e outras vantagens apresentadas a seguir:


 




 Neste momento de "Renda Fixa Magra", investir em FII é uma opção a ser estudada com carinho. Sugiro aos leitores do Blog HEAVY METAL conferirem também o Blog do amigo Rodrigo (Rendimentos de Fundos Imobiliários), onde todos os meses ele coloca os rendimentos atualizados dos principais FII da BOVESPA. Em tempo: na minha carteira, os FII estão ganhando em muito das ações, pois misturam dividendos mensais e valorização das cotas.


"I`m searching for a Real State Fund... but these guys didn`t know the ANSWER!"








11 comentários:

  1. HM,

    Excelente post. Obrigado pela citação.

    Abraços,

    Rodrigo

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    1. Muito bom o post e excelente referencia do Rodrigo. Sou novo tanto em ações quanto em FIIs, uma dúvida que o post gerou foi que eu não sei bem aonde comprar. Pela própria corretora eu consigo comprar FIIs como faço com ações? Desculpe a pergunta idiota, a questão é que sempre vejo alguns blogueiros colocando os rendimentos de FIIs nas atualizações mensais e seu post aguçou meu interesse que não era grande até o momento, mas a circunstância (BOVESPA andando de lado desde 2007) é propícia.


      Obrigado e parabéns pelas orientações. Se você ganhasse comissão de publicidade, estava feito com seu post!!

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    2. L.

      Você compra do mesmo jeito que as ações, inclusive pelo home broker!

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  2. HM,

    tb estou interessado nos FII, mas meu problema é: como avaliar os mesmos?

    Com ações, posso ver os fundamentos, acompanhar os balanços e etc.

    Como vou avaliar se os imóveis atrelados ao FII estão se comportando, financeiramente falando?

    Esta é minha maior dúvida.

    Volta e meia aparecem tipos de negócios diferentes. No final das contas, eles somem e ficam os fundamentos. Por isso tenho um pé atrás.

    Grande abraço!

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    1. Dimarcinho,

      Siga este post do ADVFN, só tem feras no assunto FII. Inclusive tem um cara chamado "FII" que é foda no assunto cujo nick ele utiliza. O outro jeito é seguir no site da corretora responsável pelo FII que vc quer comprar, olhar os balanços e os proventos. A Rio Bravo por exemplo é muito transparente neste aspecto.

      http://br.advfn.com/p.php?pid=fbb_thread&bb_id=11&id=4706279

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  3. Grande HM

    Excelente post.

    No início tive algumas desconfiaças e dúvidas com os FII's, agora invisto normalmente e estou super satisfeito.

    Só para constar, na data de hj estou com 24% de valorização na cota e 0,77% de yeld. Precisa mais?

    abraço

    I40

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  4. I40,

    Fique de olho em BCFF11B nos 100/101 reais e em FEXC11B nos 110 ou abaixo disso. Bom ponto de entrada.

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  5. Caro HM,
    Me dê uma opinião por favor. Alguns meses atrás comprei alguns FII depois de um pouco de estudo, só para ver o que acontecia. Busquei FII's que no geral dessem um dividend yield perto de 0,8% ao mês. Bom, o que aconteceu foi que todos valorizaram muito e eu comprei pouco de cada.

    Agora, queria comprar mais, mas devido aos preços estarem bem altos, o yield no geral está em 0,6% ao mês. Minha pergunta: será que ainda assim vale a pena fazer novas compras. Você não acha um pouco baixo esse yield de 0,6%?

    Obrigado, abraço.
    Renato.

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  6. Meu amigo, seu nick é UNKNOWN mesmo?
    Minha dica: avalie a chance de que os mesmos ainda podem valorizar com os reajustes anuais dos aluguéis e os 0,6% de hoje parecem pouco mas a Renda Fixa está virando pó... e os 0,6% dos FII são líquidos e sem IR! Mas tem outros dando 0,7% ou um pouco mais ao mês - olhe no blog do Rodrigo (link na minha barra de "Band of Brothers", com o nome de Rendimentos de FII). Comprar FII é investir em imóveis com menos aporrinhação que ter os imóveis por conta própria. Tenho FFCI11 desde os 1,38 reais de preço médio(hoje ronda os 1,98 a 2,00 reais), desde Dezembro de 2010 se não me engano. Isso dá 43% de alta em menos de 2 anos, fora os dividendos do periodo!

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  7. Foi bom saber, a maioria das pessoas por desconhecimento e por praticidade preferem investir mais na poupança. Um post como esse ajuda a esclarecer e educar os investidores em potencial. Parabéns pela iniciativa. Pela sua visão empreendedora, gostaria que conhecesse o sistema de renda extra que funciona há mais de 14 anos no brasil através do link www.portalhero.com.br/c.php O grupo de divulgadores ativos cresce através do MMN e Matriz Forçada (ou seja, você receberá derramamento de indicados). Vale a pena conferir e se cadastrar como divulgador ativo. Qualquer dúvida estou à disposição. Abraço

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  8. Maravilha,muito bom esse blog,ta de parabéns,vou recomendar para todo mundo,da até gosto de ver blog assim,vou recomendar msm como estou recomendando o www.detetive-particular.org que é muito bom tb que uso na minha empresa de software espiao www.softwarecelularespiao.net , parabéns e abraços!!!!

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Conto com a boa educação e colaboração de todos!

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